Panie Ministrze! Zasady udzielania kredytów z Krajowego Funduszu Mieszkaniowego regulują: 1) Ustawa z dnia
Panie Ministrze! Zasady udzielania kredytów z Krajowego Funduszu Mieszkaniowego regulują:
1) Ustawa z dnia 26 października 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego (DzU z 2000 r. nr 98, poz. 1070, z późn. zm.)
2) Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 4 lipca 2000 r. w sprawie warunków i trybu udzielania kredytów i pożyczek ze środków Krajowego Funduszu Mieszkaniowego oraz niektórych wymagań dotyczących lokali i budynków finansowania przy udziale tych środków (DzU z 2000 r. nr 625, poz. 719, z późn. zm.).
Do warunków zawartych w ww. przepisach BGK dokłada swoje wymagania, kierując się brzmieniem art. 19 pkt 8 ustawy, który stanowi:
˝Bank Gospodarstwa Krajowego może uznać hipotekę ustanowioną na kredytowanej nieruchomości wraz z cesją praw z polisy ubezpieczeniowej i cesją należności z czynszów za wystarczające zabezpieczenie spłaty kredytu, o którym mowa w art. 18 pkt 1˝.
Wymienione powyżej zabezpieczenia stanowią tzw. formę uproszczoną, która jest do przyjęcia dla każdego TBS. Jednakże BGK ocenia wnioski według szerokich kryteriów, do których zalicza się ocena ekonomiczno-finansowej sytuacji TBS. Po uznaniu, że TBS jest mniej wiarygodnym kredytobiorcą, BGK rozszerza zakres zabezpieczeń o poręczenie osoby trzeciej lub ubezpieczenie spłaty kredytu. Wylicza się wtedy tzw. różnicę do poręczenia, przyjmując, że kredytowana nieruchomość ma wartość 75% nakładów inwestycyjnych, a kwota kredytu jest mnożona przez 1,30. Na przykład dla inwestycji o wartości 2 000 000 zł, kredytowanej w 70%, wartość majątku TBS wyniesie 2 000 000 x 0,75 = 1 500 000 zł, kwota kredytu 1 400 000 zwiększona współczynnikiem 1,30 wyniesie 1 820 000 i kwota do poręczenia w efekcie to 1 820 000 - 1 500 000 = 320 000 zł.
Praktyka taka doprowadzi do sytuacji, że otrzymanie kredytu będzie niemożliwe, ponieważ:
1) Zabezpieczenie spłaty poprzez poręczenie osoby trzeciej to najczęściej wpis hipoteki kaucyjnej na nieruchomości gminnej na okres min. 25-30 lat, co rodzi dla gminy określone skutki. Kwota do poręczenia to 75% wartości nieruchomości, czyli gmina musi ustanowić hipotekę na rzecz BGK na nieruchomości o wartości ok. 426 000 zł. Taka nieruchomość jest właściwie stracona z punktu widzenia sprzedaży, dzierżawy lub inwestowania. Następne kredyty TBS doprowadzą do sytuacji, że gmina nic już nie będzie mogła zastawić i TBS nie otrzyma kredytu. Drugią z sytuacji jest ubezpieczenie spłaty kredytu, a właściwie różnicy do poręczenia przez TBS. Firma ubezpieczająca liczy składki na poziomie ok. 2% kwoty do poręczenia i dla naszego przykładu składka roczna wyniesie 6400 zł. Jest to dodatkowe obciążenie dla TBS, który ma utrzymywać się z czynszów, więc automatycznie albo podniesie czynsz (jeśli jeszcze może), ale ˝znajdzie˝ tę kwotę kosztem innych potrzeb.
Przykładem może być sytuacja TBS, gdy zachodzi potrzeba poręczenia kwoty ok. 1 200 000 zł. Gmina nie jest w stanie tego zrobić, pozostaje więc ubezpieczenie z roczną składką na poziomie 24 000 zł. Jest to sytuacja patologiczna. Zabezpieczenia tego typu byłyby zrozumiałe, gdyby powszechne było niespłacanie kredytów. Tymczasem wynika, że w Polsce nie ma przypadku niespłacenia kredytu z KFM. TBS-y w małych miejscowościach są niezbędne, a czasami jedyną szansą na otrzymanie godnego mieszkania. Jednak informacje o szczegółowych wymogach BGK zniechęcają potencjalnych inwestorów. Dodatkowe wymogi hamują prawidłowy proces korzystania ze środków Krajowego Funduszu Mieszkaniowego. Wiodącym i najważniejszym kryterium oceny TBS powinno być terminowe spłacanie dotychczas zaciągniętych kredytów. Obecna polityka doprowadzi nieuchronnie do spadku ilości budowanych mieszkań.
Pragnę zapytać: Czy nie byłaby bardziej wskazana zmiana treści art. 19 pkt 8 ustawy poprzez wykreślenie słów ˝może uznać˝ i zastąpienie ich słowem ˝uznaje˝?
Z poważaniem
Poseł Elżbieta Łukacijewska
Warszawa, dnia 10 kwietnia 2003 r.